正处于资本风口的长租公寓,用上万条一手数据为你解读!

本文重点关注【自如友家、自如整租】业务和【贝壳租房】业务对比。
正处于资本风口的长租公寓,用上万条一手数据为你解读!

 

这是猕猴桃的第一篇正儿八经的基于数据分析去了解社会事件或者说互联网圈圈的文章哦~~

这次关注的是杭州地区的长租公寓市场

为啥关注杭州地区呢?因为我是杭州一名互联网数据运营喵~

“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。——来源:百度百科“长租公寓”词条

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配图来源:自如官网宣传图片

笔者选取了长租公寓市场中关注度较高的两个租房品牌——【自如】【贝壳】。

自如作为提供高品质租房产品及服务的O2O互联网品牌,旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线,自如友家和自如整租所有房屋均经过专业设计,实行统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置。自如还提供包括保洁、家修、搬家及自如优品多项服务。——来源:百度百科“自如”词条。

贝壳,找房大平台,拥有全面、真实的房源信息,以及VR看房、房屋估价、智能推荐等业界创新技术,以为2亿家庭提供品质居住服务为愿景。业务涉及二手房、新房、租房、旅居、海外、家装等,为用户带来多元专业的服务,全面满足用户居住需求。——来源:贝壳官网解说。

两个平台涉及的房屋服务较广,现在进一步将范围收缩到两个平台的主要业务,同时也是和当下年轻人刚需紧密相关的租房业务。因此本文重点关注其【自如友家、自如整租】业务和【贝壳租房】业务。

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笔者通过R语言的爬虫技术爬取8月份下旬某一日的杭州地区的“自如”和“贝壳”平台两个的租房信息。

以下数据仅限杭州地区,下文分析中可能省略不再强调。

先看大盘-房源数量和大致分类

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在杭州租房市场,自如的房源数量为4309套,贝壳的房源为13607套。自如仅为贝壳30%,房源数量上贝壳基本完胜。

在整租和合租两类房源类型上,自如合租房源占比94%,贝壳合租房源占比42%,整租房源占比30%(另有未知类型房源占比27%),因此自如基本以合租房源为主,贝壳合租房源和整租房源兼备。

Tips:如果要整租,从选择范围角度出发首选贝壳平台。

 

看大盘-区域分布

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自如平台以拱墅区、江干区、西湖区房源为主;

贝壳平台以余杭区、江干区、西湖区房源为主;

Tips.除了余杭区,两个平台在各个区域的房源分布基本一致。

 

重点关注-价格分布

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自如平台房源平均面积远小于贝壳,虽平均月租同样低于贝壳,但从每平价格上看“性价比”仍非常低。

隐隐觉得哪儿不太对~~~~~~~~~~~~~

自如的房源以合租为主,而贝壳的房源合租整租基本平分天下,合租和整租的面积和价格都差距较大,两种类型的数据不能混为一谈。

因此,将自如的合租房和贝壳的合租房单独拆出来看。

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自如平台合租房源平均面积为11.55㎡,贝壳为15.18㎡,两者均价基本差不多在1800元/月,但是贝壳的每平米单价要低于自如。

Tips.用一样的预算,在贝壳上更有可能租到面积更大的房子~~

 

大盘-交通分布

交通方面,主要关注是否临近地铁,一般临近地铁,交通的便利性会偏高,房源价格也会偏高

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贝壳平台临近地铁的房源数量高于自如平台,但是面积和月租数据仅供参考,因为贝壳的平均面积和平均月租数据包含合租和整租两种类型,整租房源会大大拉高价格和面积的平均值。因此又分析了仅包含合租房源的数据,参考下图:

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在合租领域,在贝壳出租房源量基本是自如3倍的前提下,贝壳平台临近地铁的房源数量低于自如, 可见自如平台非常重视地铁沿线的房源,但是在价格方面,每平米价格是167.9㎡,高于贝壳平台的140元/㎡

Tips.如果很希望租到靠近地铁的房子,不要以为自如的整体房源体量不如贝壳就忽略自如,在靠近地铁这个交通优势单项上,自如的房源量要高于贝壳

 

深入了解-影响房租价格的因素

简要罗列一下影响房租价格的因素:区域、街道、小区、面积、房间内布局等等等等

分析区域和面积对价格的影响

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说明:舍弃了128个超出价格/面积超过坐标范围的样本。

从上图中,“隐隐”感觉出,在相同面积的情况下,余杭区和下沙区的价格是杭州9大区域中相对较低的,而滨江区是杭州9大区域中相对较高的。其次面积和价格呈现正线性相关,即面积越大,价格越高。

我们进一步提取更精准的信息

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从上图可以看出,上城区的每平均价是杭州9大区域中最高的,其次滨江区,西湖区、下城区等等,余杭区是杭州9大区域中最低的。

自如平台的房源的房间面积低于贝壳,同时每平米的房租均价则高于贝壳。

无论是自如平台还是贝壳平台,仿佛各个区域基本符合同一规律:当面积增大时,每平价格则会下降。

为了验证上述规律,我们继续取样。

这次我们将观察对象对区域缩小至小区(原来是按照区域的维度进行观察),以进一步降低地理位置,是否临近地铁,小区新旧程度,是否有电梯等因素的影响,并同时控制同一小区房源具备同种房间格局(如均是4室1厅),以降低房间格局因素对价格的影响,并同时控制同一小区房源具备同一朝向,以降低房间朝向因素对价格的影响。

取样如下:

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备注:一共取样6个小区,并且控制每个小区内的分析房源样本的出租类型,临近地铁情况,房间朝向,厅室数量等保持一致,房源楼层、是否有独卫和独立阳台等信息有变动

由上图可以发现,在排除出租类型,临近地铁情况,房间朝向,厅室数量等影响因素,房间的每平价格和房间面积呈负相关。换句话说,在经济条件允许范围内,租住的房间面积越大,每平米的房间价格越低。

如果小面积房源提供独卫,会在一定程度上提升房间的每平米价格,而相对较大面积房源提供独卫时,不会对房间的每平米价格有明显影响。

如果房源提供独立阳台,会在一定程度上提高房间的每平米价格,喜爱阳光和落地窗的用户需要为这个爱好支付额外的经济支出。

分析房源风格对价格的影响

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从上图可以看出米苏风格较多适用于面积在5-13㎡的小户型合租房源,木棉和拿铁风格较多适用于面积在13-25㎡的中大户型合租房源。

房源风格对价格是否会产生影响呢?

自如房源的各个风格的面积和价格汇总表如下:

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整体价格分布还是符合面积越大,每平价格越低的规律。

拿铁风格的每平价格偏离上述规律,经查看并不是由于拿铁风格的房源分布在高价位区域(如上城、滨江、西湖区等),因此推断该装修风格在一定程度上拉高了房源的每平价格

可见米苏风格的房源供应量最大,且相对适用于中小户型。

 

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深入了解-自如在贝壳平台上的推广

贝壳平台中介方合计271家,其中top10家中介方提供了73%左右的房源,而另有155家中介方提供的房源每家不超过10套房源。小中介方体量庞大。

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而自如,作为长租公寓提供方,同样在贝壳平台上提供房源。

那么,自如在贝壳平台上提供的房源和在自己的平台上销售的房源有什么区别呢?

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答案是:基本没区别。自如从其平台“搬”了将近40%的房源到贝壳上销售,这些房源的区域分布基本和自如自有平台的房源分布一致,从平均值上看,这些“被搬”的房源,月租价格还降低了0.4%,面积还提升了1%。

关于自如平台和贝壳平台的分析,就先到这里了~~

 

其他说明:

以上,均从房源供给测进行数据统计和分析,而缺乏对消费者端的分析,消费者的数据分析,只能依靠各个平台的数据分析师自行分析了,因为通过目前的手段,无法获知来自消费者端的大量数据样本。

杭州地区暴雷的鼎家长租公寓在贝壳平台并没有上线产品~

关于楼层对价格的影响,笔者站在消费者角度看是应该重点关注是否有电梯的,但是这个数据通过爬虫暂时无法获取~TT

另外关于房源的其他信息,比如周边配套设置,房屋配置(是否有洗衣机、空调、热水器等),以及已入住室友的画风,同样对用户的选择起到重要作用。这些都值得进一步进行分析,这些数据的收集和分析工作也在下一步计划中。

本文为运营喵原创文章,转载请注明出处。

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